Altbauwohnungen, reizvoll oder nicht?

Wer eine neue Wohnung oder ein Haus zum Selbstbezug oder Weitervermieten sucht, muss gerade in Ballungszentren oft lange suchen. Ob man sich für einen Neu- oder Altbau entscheidet, ist dabei individuell und beide Varianten haben ihre Vor- und Nachteile.

Die meisten Neubauten gleichen sich heute optisch sehr stark und zeigen weder bei der farblichen noch architektonischen Gestaltung einen individuellen Charakter. Durch Wohnraumengpässe werden die meisten Grundstücke heute sehr eng mit neuen Immobilien, zeitsparend und im Einheitsstil bebaut. Durch die schnelle Bauweise können auch Mängel auftreten, die man erst nach dem Einzug bemerkt.

Sanierter Altbau in einer Großstadt
Foto 1+2 André Garber

Altbauten aus der Vorkriegszeit sind im Gegensatz dazu wesentlich charmanter, aber auch äußerst rar. Bei den gebrauchten Immobilien werden heute hauptsächlich Objekte angeboten, die vor 30 – 60 Jahren gebaut wurden. Das sind oft ebenfalls Immobilien, bei denen weniger auf ein prächtiges Äußeres geachtet wurde, sondern die zweckmäßige Wohnraumschaffung im Vordergrund stand.

Zentral und ästhetisch

Klassische Altbauwohnungen liegen häufig zentral in einem geschichtsträchtigen Stadtteil und sehen schon von außen herrschaftlich und besonders aus. Bei einer gut restaurierten Altbauwohnung beeindrucken auch die Räumlichkeiten innen auf den ersten Blick. Meist verfügen sie über eine außergewöhnliche Deckenhöhe, schöne alte Holz- und Fliesenböden und eventuell sogar Stuckelemente. Grundstücksgröße und Bausubstanz sind bereits bei der Besichtigung erkennbar und auch die Struktur der Nachbarschaft kann im Gegensatz zum Erstbezug sofort in Augenschein genommen werden.

Schön, aber nicht unbedingt praktisch

Bei Altbauobjekten ist im Vorfeld zu beachten, dass die meisten von ihnen keinen Aufzug haben und das Treppenhaus eher verwinkelt ist. Und auch das Badezimmer ist häufig eher klein und beschränkt sich auf das Notwendigste. In modernen Wohnungen hingegen gehört ein großzügiges Bad mit Badewanne heutzutage zur Grundausstattung.
Auch Elektrik, Heizung, Dämmung und Fenster sind in Altbauten häufig nicht mehr zeitgemäß und entsprechen nicht den modernen Energierichtlinien. Das ist bei Neubauwohnungen anders und die Energiebilanz sieht durch den Bau nach modernsten Standards wesentlich besser aus. Grundsätzlich sind Altbauwohnungen auch reparaturanfälliger als Neubauwohnungen. Daher ist es meist empfehlenswert, Altbauten eher zu mieten statt zu kaufen beziehungsweise darauf zu achten, dass sie bereits restauriert sind.

Sanierter Altbau in einer Kleinstadt
Foto: B. Bliesener

Altbauten bringen Steuervorteile

Dennoch kann es sich lohnen, nicht sanierte Altbauten käuflich zu erwerben, da diese oft günstig angeboten werden. Die einfachste Variante stellt die Recherche im Vorfeld dar. Online ist der Immobilienmarkt mittlerweile sehr vielfältig und der Blick ins Internet, zum Beispiel bei Immobilienscout24.de, verschafft schnell einen Kostenüberblick. Vor Vertragsunterzeichnung empfiehlt es sich, einen Sachverständigen hinzuzuziehen, der die Kosten für die Instandsetzung kalkuliert bzw. bewertet, ob sich eine Restaurierung überhaupt noch lohnen würde.

Steht das Objekt unter Denkmalschutz, kann man bei der Restaurierung Steuern sparen, indem man die Kosten als Abschreibung absetzt. Steuerlich bezuschusst wird, was für den Erhalt des Gebäudes und dessen sinnvolle Nutzung notwendig ist, wie zum Beispiel der Einbau eines Bades oder einer Heizung. Bevor man mit der Sanierung beginnt, muss eine Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde als Voraussetzung für die Steuervergünstigungen vorliegen. Zusätzlich sollte man noch bedenken, dass man bei einem Altbau aufgrund der baulichen Gegebenheiten Kompromisse eingehen muss und persönlich beurteilen, ob man mit diesen leben könnte.
Grundsätzlich gilt – wenn man außergewöhnlich und stilvoll wohnen möchte und bereit ist, bei Komfort und Energiekosten eventuell Abstriche zu machen, sollte man sich für eine Altbauwohnung entscheiden. Die großzügigen Grundrisse eignen sich besonders gut für Studenten-WGs, aber auch Individualisten, die den traditionellen Wert vergangener Architektur zu schätzen wissen, werden mit einem Altbau ihr ganz spezielles Zuhause finden.